由于央行的930通知，市场对首套房贷利率优惠又充满了期待。但现实是，从目前的环境来看，很少有银行以七折利率提供房贷，即便是九折也很罕见。
早在一年多前，我就在南都以《给首套房贷优惠，还是个人所得税减免？》为题讨论首套房贷利率打折为什么不是一个好制度。当时理由有两点：一是政府强制规定银行向个人提供住房贷款优惠利率，有侵犯银行经营自主权之嫌疑。二是首套房利率优惠还会导致银行业的不公平竞争，导致大银行欺负小银行。以上两点主要是从银行角度考察房贷利率打折弊病。
从世界各国范围来看，尽管政府也鼓励买房，同时也对第一套住房有着税费优惠，但是直接让商业银行进行房贷利率打折的现象还比较少，更多是采取个人所得税减免的方式。较为典型的是美国的抵押贷款利息减免，从1997年开始，自有住房户被允许每年从其应纳税收入中减去第一套和第二套住房的价值不超过100万美元的抵押贷款利息。在2009年，美国联邦政府住房税式支出总额达1817亿美元，其中对自有住房的抵押贷款利息减免达到1008亿美元。
当然，这种减免在某种程度上会被视为是对富人的减税，因为高收入者从这些税收激励中获得的收益远多于低收入户，而统计结果也支持这个结论。一名为税收联合委员会的机构根据2007财年数据分析后发现，年收入超过7.5万美元的自有房户中有超过60%的人可以享受房贷利息减免，而年收入为5万至7.5万美元的自有房户该比例只有30%，年收入不高于3万美元的自有房户该比例则不到2%。不过在笔者看来，这个政策即便有类似的问题，但还是可以控制的，因为它对抵押贷款利息总额有着限制——— 比如说美国的上限是100万美元，但如果是由商业银行主导的利率打折，则不存在总额限制。由此来看，这个措施可能更加公平。
事实上，早在1998年，上海就曾经出台过为期五年的个人购房退税政策，允许购房者在买房后某段时间内，每年可获得上年度每月工资薪金、奖金等所得而缴纳的个人所得税的返还。在规定期限内，购买上海市商品住宅或者差额换购商品房住宅(不含购公有住房)，并在产权证列名为产权人，持有税务机关开具的个人所得税完税凭证的购房者，在产权证发证日期起的6个月内办理登记的，均可享受个人应纳所得税额抵扣。当时出台这个政策的主要目的就是为了应对东南亚金融危机对上海房地产市场的影响。
众所周知，1998年是房地产市场改革的第一年，绝大多数人都不住在商品房中，市场上缺乏购买商品房的氛围。上海这一个税减免政策，确实对上海的房地产市场发展起到了推进作用。既然这个政策管用，那问题就来了：为什么这个个人购房退税政策没有在全国层面推广？
第一个原因可能是大环境使然，即房地产市场井喷，不需要这种刺激政策。尽管1998年房地产市场刚刚启动时买房者比较少，但是不久之后发现购房是很好的投资机会，随之而起的就是遍布全国各地的炒房团。在一房难求的时候，政府怎么会去考虑刺激房市的政策？
第二个原因则是这个制度本身的技术性缺陷使然。依照上海当年的退税政策，收入越高，返还的个人所得税越高。和降息、减契税相比，显然退税更能拉动住房消费，但是在实施过程中也出现了一系列问题。一个最为典型的细节就是没有对个人所得税减免的总额进行限定，在现实中就出现了很多套利行为：许多高收入者利用其投资买房，与上海市政府原来想提倡个人买房解决住房问题的初衷相违背。
不过即便如此，与商业银行对个人首套住房利率打折相比，个人所得税减免还是更加可取，我们需要做的就是给它打补丁，让这个制度更加公平和可行。那么，补丁从哪儿开始？个人所得税减免的总量限制是一个选项，就像美国对总价不超过100万美元的首套或者第二套住房的贷款利息进行减免。中国当然不可能是100万美元，但100万人民币是不是可行？
不过个人所得税减免同时还会带来一个非常棘手的细节问题，那就是在一个以代征代扣为主导的所得税征收体系下，如何对所得税进行减免？比如，在上海工作并买了一套房，毫无疑问可以在上海减免个人所得税，但问题是一旦购买者工作地点发生变动，从上海转移到杭州时，个人所得税减免该如何进行？在目前个人所得税征收体系下，这是一个非常头痛的问题。
从这个角度而言，政府之所以要直接由商业银行进行利率打折，是因为操作性更强：人可以移动，但房子是不动产，不会随便移动，由银行直接对房贷利率打折会更加简单。不过即便如此，由银行来承担这笔成本也不公平。众所周知，房地产是地方财政收入的主要来源，很多人统计过房价构成，约60%为政府税费，但其中绝大部分归于地方政府。也正是如此，地方政府激励银行对房贷利率打折，为房产企业去库存就是为地方政府增税收。但问题在于，房地产处于下行阶段时，房产的按揭贷款风险就全都由银行来承担——— 此前很多地方已经传出“断供”事件。根据收益与风险相匹配的原则，那么地方财政应当对银行利率打折的成本进行财政补贴，或者是以企业所得税减免的方式进行。
但问题又来了，地方政府愿意为提供首套住房按揭贷款的金融机构进行所得税减免吗？