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究竟｜收房变成开盲盒，取消“公摊面积”有没有必要？

来源：澎湃新闻　浏览：58次　时间：2022-09-05
有关房屋公摊面积的话题再次引发热议。近日，针对政协委员王凤华提出的《关于规范房屋“公摊面积的提案》，内蒙古自治区住房和城乡建设厅答复称：我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。
　　这也一度被认为迈出了“取消公摊面积”破题的一步。
　　不过，随后，内蒙古住建厅回应取消“公摊面积”称，仅仅是建议。9月1日，据中新网报道，内蒙古自治区住建厅房地产市场处有关负责人回应说，“住建厅网站上登的是一个上报住建部的建议，部分媒体有过度解读之嫌。”
　　这也是近半个月来，“公摊面积”第二次引发广泛热议。
　　取消“公摊面积”为何呼声不断？
　　同策研究院报告显示，近年来，公摊面积肉眼可见地扩大，实际得房率不可遏止地下滑。比如高层住宅合理的公摊面积占比应该在16%-24%之间，就能保证居住的舒适度和品质，但现在开发商高层住宅30%的公摊很常见，甚至有些开发商110平方米的房子拿到手只剩61平方米。
　　今年8月16日，《法制日报》发布的一篇文章就显示，山东省青岛市一位市民购买了110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%......


　　此次，内蒙古住建厅在答复中也指出，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观地了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。


　　因此，在“公摊”、“公摊系数”、“公摊率”、“套内建筑面积”等专业术语堆砌下，收房变成开盲盒，近年来，“取消公摊面积”的呼声不断。
　　对“公摊面积”的争论点在哪里？
　今年两会期间，据《人民日报》报道，全国政协委员洪洋曾提到，在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。但是公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，业主毫无申辩权利。
　　洪洋提到，从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用。公摊面积划分没有统一标准。哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费，也只能由开发商说了算。
　　北京金诉律师事务所主任王玉臣也提到，公摊说起来很简单，但是在现实生活中公摊部分、公共部分（公摊之外，不计入房本分摊面积，但是归全体业主所有的部分，比如小区的公共道路、公共绿地、配套用房等）对于业主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公摊部分、公共部分，广大业主花了钱，却不知道具体在哪里，更不知道有没有产生收益。
　　取消“公摊面积”难在哪？
　　内蒙古住建厅在答复中提到，“在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。因此，我厅将取消‘公摊面积’的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。”


　　不过，内蒙古住建厅也坦言，以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大，周期较长。


　　同时，查询内蒙古自治区住房和城乡建设厅官网可以发现，内蒙古并非首次回应“公摊面积”。早在2021年9月18日，内蒙古住建厅就曾答复过王凤华《关于规范房屋“公摊面积”的提案》。


　　彼时，内蒙古住建厅指出，“公摊建筑面积”并不是一个规范的名词，是大家在日常使用过程中对业主个人分摊的共有建筑面积的简称。住建部门对于共有建筑面积有明确的规定。对于公摊面积占商品住宅产权面积的比例，目前没有标准或者强制的范围，主要取决于房地产开发企业的项目建筑设计内容。自治区住建厅与自治区市场监管局共同制定的《内蒙古自治区商品房买卖合同示范文本》中，已经将商品房屋的建筑面积、套内建筑面积、分摊共用建筑面积等明确列出，供购房人参考。


　　答复还提出，目前，绝大部分成套商品房屋都必须配有共有建筑部分，比如公共门厅、过道、电梯井等。共用建筑部分的产权是归业主共有的，具体分摊到每一户业主时，就是通常所指的“公摊建筑面积”。物业费、供暖费、交易契税等都是按照不动产产权面积收取的。因此，“公摊建筑面积”是目前商品房屋一定会有的面积，也是业主不动产产权的组成部分。


　　下一步，内蒙古住建厅将加强商品房屋面积测绘的指导，推动住宅品质提升，鼓励房地产开发企业在项目建筑设计时，提高设计水平，尽可能减少“公摊建筑面积”，降低业主在后期持有房屋阶段的各项费用。


　　取消公摊面积有没有必要？


　　面对取消公摊面积的呼声，有一种声音认为，取消公摊面积后，开发商势必提高套内单价，房屋总价可能相差无几，只是换汤不换药，故而没有调整的必要。


　　不过，也有观点指出，对于购房者来说，能够住上明明白白的房子，不再为一笔接一笔的糊涂账埋单更重要。


　　在首都经济贸易大学教授、北京房地产法学会副会长赵秀池看来，住房面积是否包含公摊面积是住房面积计量问题，包含不包含公摊面积只是一种计量方式，与一套房的总价没有关系。取消公摊面积之后，反而住房单价会上涨，物业费、暖气费、税费等一系列标准都需要重新修订，因为羊毛出在羊身上，建房的成本不会因为如何计量而改变，因此，取消公摊面积没有实质意义，反而会带来一系列其他困扰。因为每栋楼、每个小区的公摊面积都不一样，依据楼房的档次、高低，不一而论。


　　赵秀池认为，个别开发商货不对板，夸大公摊面积，应该加强监管，而不是取消公摊面积能解决的。


　　其认为，因为公摊面积确实是存在的，没有墙不是房子，没有楼道、电梯无法上楼。取消公摊面积容易，但取消公摊面积没有实质意义。不会如购房人期望的那样，因此少支付费用。


　　如何将公摊的“水分”挤出去？


　　那么，在当前制度下，如何确保消费者权益，将公摊的“水分”挤出去呢？


　　王玉臣提到，公摊部分是客观存在的，不存在客观取消的问题。但是可以在房屋销售的时候，不以建筑面积对外销售，以除去公摊面积后的套内建筑面积或套内使用面积进行销售，这就可以有效避免相关的销售欺诈。而且，不论是销售的时候，还是交房的时候，如果做到对公摊部分，对公共部分充分公示，充分地公开透明，侵占公摊公共的问题势必大大减少。


　　此前，《半月谈》评论文章指出，应探索用套内面积替代建筑面积计价，将公摊面积“水分”挤出去。从宏观角度而言，这可以使房地产市场统计更科学，更真实地反映群众现阶段的居住条件，更敏锐地揭示市场行情变化，为房地产税征收创造更有利的条件，为政府针对房地产市场出台调控措施提供更有价值的数据参考。


　　取消“公摊面积”为何总是雷声大雨点小？


　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“取消公摊”的热度确实比较高，但针对这一问题还是要正本清源的看待。很多人将“取消公摊”解读为降低成本、降低房价，甚至有人认为，取消公摊后这部分面积就不计入价格了，以后就不用老百姓买单了。


　　“但其实，买房子肯定包含两个部分，一个是套内面积，一个是公摊面积。在大家呼喊公摊面积不透明不合理的同时，当前占用公摊面积的情况也时有发生，包括在楼道中停自行车、放鞋架等。因此要客观看待‘公摊面积’”。


　　官方是否提及取消公摊？


　　目前，官方未正面提及取消公摊。


　　不过，2019年2月18日，住房和城乡建设部官网发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。


　　这份征求意见稿文末附的起草说明中提到，目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。


　　2019年9月10日，在对反馈意见和修改建议进行认真研究分析和处理后，住建部办公厅曾第二次发布关于征求《住宅项目规范》等住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范意见的函。不过，第二次发布的《住宅项目规范》征求意见稿中已不见“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的字样。


　　2022年3月15日，住房和城乡建设部办公厅发布关于《住宅项目规范》公开征求意见的通知。通知显示，根据住建部工程建设标准编制工作计划，《住宅项目规范》已起草完成，在前期多次征求意见基础上修改完善并经专家审查通过。


　　澎湃新闻注意到，2022年3月15日发布的关于《住宅项目规范》公开征求意见稿中，未再提及“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。


　　取消公摊面积对谁影响最大？


　　中原地产首席分析师张大伟分析指出，是否以套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。


　　张大伟称，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。


　　对于购房者而言，张大伟称，套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。


　　不计入公摊面积对房价有何影响？


　　对于大众而言，取消公摊面积是否会对房价造成影响也是讨论的热点之一。


　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，无论是公摊面积计价还是套内面积计价，对购房者而言，只是计价方式有所改变，对总房价并不会产生太大影响。


　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，公摊对房价的影响实乃无稽之谈，公摊对房价无任何影响。因为购买的不动产，本身就由专有和共有两个不可或缺的部分组成，一边儿轻了，一边自然就重了。另外，大家买房，购买的不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务。过去的筒子楼得房率（套内面积占比）很高，但配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低（70%-80%），但有高速电梯，有物业管理，采光通风也好。


　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对于取消公摊面积的议题，应该说值得关注，体现了对购房者或业主降低成本、规范小区运作的导向。但羊毛出在羊身上，如果不公摊成本，成本不消化，开发商也还是可以算到房价上。


　　严跃进认为，若简单取消掉，公摊面积如何管理还是一个问题。其认为，后期可以建议一些小区或房企主动申报，未来房企若是资金实力强，那么完全可以把公摊面积给取消。比如公摊面积的成本让房企自己来承担，这样房企可以多考虑增值收益等。类似过程需要和业主多协商、多论证，这样才能形成一个公摊取舍意见的公约数。